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楼市真的变天了? -房产频道-和讯网

来源:百度新闻 时间:2018-10-09 02:16:31 编辑:河北省 浏览:515 手机版

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截至2018年6月底,碧桂园总资产1.40万亿,总负债高达1.26万亿,负债率近90%! 截至2018年6月底,碧桂园总资产1.40万亿,总负债高达1.26万亿,负债率近90%!

今年以来,房地产融资环境缩紧,碧桂园多个发债项目被终止,现在,楼市又变差,房子难卖了!碧桂园只有抢先降价出货,回笼资金续命!

这才出现,一个楼盘刚开盘两个月,就降价近30%!

同时,碧桂园广东蕉岭项目出现坍塌,引发业主维权!9月22日,碧桂园广东蕉岭项目出现车库坍塌,引发业主的房屋质量维权!

半年时间郁亮两次抛出惊人论断:第一次是2018年6月,在郁亮看来,住房全面短缺时代已结束,房价告别单边快速上涨时代,他说“万科要告别房地产”。话音未落,万科深圳(楼盘)分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。自此,“地产”两个字仿佛成了烫手山芋,各大地产商纷纷与其撇清关系。

第二次是,在近期万科月度例会上,万科董事会主席郁亮称,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”

郁亮两次抛出惊人论断外,博览研究员还注意到,万科也在降价抛售楼盘:

厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,5折大甩卖,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,赠送面积超大,原价500万,现中间套一口价278万,边户一口价298万。

9月下旬,泰禾合肥(楼盘)院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。

可以说,今年的“金九”出现了完全相反的情况。

从一线的北京(楼盘)、上海、深圳,到二线的杭州,楼盘纷纷打折降价促销。

可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。

但在即将过去的九月,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交量大概率将创6个月来新低。随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%,甚至有部分杭州二手房最高降幅36%。

房地产危机背后的原因是:举债发展不可持续

为何地产龙头碧桂园的股价跌跌不休?为何万科的郁亮把公司未来3年的目标仅仅定在“活下去”?

在大数据时代,有很多机构都在定期公布全国各地的房价走势。同样是8月份的房价数据,云房数据中心显示8月份全国100个城市的二手房价环比基本持平,其中虽然有71个城市房价环比上涨,但是房价环比下跌的城市达到29个,其中上海、厦门、南京(楼盘)、石家庄(楼盘)、唐山(楼盘)、赣州(楼盘)等地的房价环比跌幅都在5%甚至以上水平,而且房价下跌正在扩大和蔓延。

而在历史上,和澳门(楼盘)博彩收入增速走势最相关的其实就是中国房价。在过去十年当中,澳门博彩收入增速曾经三次降至0左右甚至以下水平,期间对应的70城市房价涨幅无一例外出现了负增长。如今,澳门博彩收入增速大幅下滑。从这个现象看,这一轮轰轰烈烈的房地产泡沫的拐点或就在眼前。

居民举债买房,福兮祸之所伏。今年中国经济遭遇了诸多挑战,在我们看来,其本质在于举债发展的经济模式本身注定了不可持续。

这一轮中国房价的大幅上涨始于2015年,但是并没有太多经济增长的支撑,而主要靠的是全民举债。

过去3年的中国经济平均增速仅为6.9%左右,处于过去25年的最低位水平,3年下来GDP实际增速累积增长了20%,再加上物价上涨以后,GDP的名义值增加了大约30%,这也差不多是同期居民收入的增幅。然而从14年末到17年末,中国居民总贷款从25.7万亿增长到45万亿,3年增幅高达75%,远超同期的经济和居民收入增幅,这也是同期全国许多城市房价翻倍的主要原因,因为居民债务余额几乎翻番了。

如果大家可以永远不停地举债买房,那么结果自然是皆大欢喜:居民贷款买房赚了钱,银行放贷款有钱赚,企业卖房也赚了钱,而政府既有土地出让收入还收税,大家都赚的盆满钵满。这也是过去3年的真实写照:居民贷款增速维持在20%左右,远超13%的贷款平均增速。居民贷款成为银行新增收入的主要来源,居民贷款占银行新增贷款的比例从1/3左右升至一半以上。房地产前三家龙头企业的年销售额在14年还仅为1000亿左右,到17年就突破了5000亿。而政府的土地出让金在15年时仅为3.25万亿,到17年升至5.2万亿,18年很可能会超过6.5万亿,达到15年的两倍水平。

问题是,如果发展经济就是靠借债这么简单,全球早就到处都是发达国家了。

债务率是有极限的,首先是收入的约束。从14年到17年,中国居民债务占GDP的比值已经从40%升至55%,由于中国GDP分配中居民的占比较低,居民债务占居民收入的比值更是从66%升至90%,已经和美国次贷危机顶峰时期的水平相当,没有多大的举债空间了。

而举债的另一个约束是利率。在国内,随着央行去杠杆的推进,过去商业银行的资金供给充裕,相应房贷利率还有折扣,而如今商业银行资金供给有限,房贷利率已经连续20个月上涨,8月份的全国首套房贷平均利率已经达到5.69%,比此前4.5%左右的最低值已经上浮了27%。在海外,美联储加息节奏加快,10年期美债利率已经创下3.2%的多年新高,也会影响国内利率的下行空间。

在多重制约之下,我们观察到居民贷款增速正在持续放缓,17年初的居民贷款增速最高达到24.6%,到18年8月已经降至18.5%,而未来降幅或会加快,从而加剧房价下跌、地产销售下滑的压力,而这或许也是当前经济困境的主要原因。

总之,举债发展经济,注定不可持续。

从宏观上看一个国家的举债是否合理的标志,是新增债务有没有创造出相应的收入、收入增速有没有超过债务增速!

无论是次贷危机以前的美国,还是泡沫经济之前的日本,都经历了债务增速持续高于经济增速的泡沫阶段,体现为债务和GDP的比值持续上升。而这其实也是中国经济过去10年的写照,中国经济的整体债务率在持续上升。

据测算,中国经济的债务率在2008年以前稳定在130%左右,但从09年开始持续上升,到2017年已经上升至241%。这意味着中国经济在2008年以前并没有债务问题,当时虽然债务增速也很高、但能创造出相应的收入增长;但是从2008年开始,就陷入了举债过度的陷阱。

而从各个经济主体的债务率变化来看,我们已经经历了三轮短期债务周期。第一轮是09年企业部门大幅举债,第二轮是12年政府部门大幅举债,而第三轮则是15年居民部门大幅举债。每一次举债都会带动经济增长的短期反弹,但举债对经济增长的刺激效果越来越弱,刺激经济需要的货币则越来越多,最终使得经济整体的债务率越来越高,地产泡沫越来越大。

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(责任编辑:岳权利 HN152)
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